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Immobilier: faut-il vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre ?

Publiée le 10/09/2016

 

On ne cesse de le répéter : les taux de crédit immobilier sont à leur plus bas niveau historique, c’est le moment d’acheter. Mais c’est aussi le moment de vendre… pour acheter plus grand grâce aux taux bas.

 

Si c'est indéniablement le moment d’acheter, pour ceux qui sont déjà propriétaires, c’est également le moment de vendre et profiter ainsi de la forte baisse des taux pour acheter davantage de surface avec un effort financier réduit. En effet, le marché immobilier étant actuellement dynamique, il est possible de vendre son logement dans des délais raisonnables - s’il est estimé au bon prix -, d’acheter avec une marge de négociation et surtout de se financer à des taux bien inférieurs à ceux proposés ces dernières années, en empruntant en plus sur une durée plus longue si besoin. Alors faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

 

Beaucoup de particuliers craignent la difficile transition entre le bien à vendre et celui qu’ils souhaiteraient acheter, redoutant notamment de devoir passer par la case « crédit relais ». Mais vendre avant d’acheter n’est pas toujours la solution adéquate, car le risque est de choisir son nouveau bien « à la va-vite » ou de se retrouver en location en attendant l’achat « coup de cœur », avec l’obligation en outre de financer deux déménagements. Dans ce cas, le prêt-relais peut être une solution car contrairement aux idées reçues, les banques en accordent encore à des taux qui ont fortement baissé également atteignant parfois même moins de 1 %, mais sous conditions : sans compromis de vente signé, elles n’acceptent de financer que 70 à 80 % de la valeur du bien après déduction du capital restant dû, ce qui est parfois insuffisant pour boucler le plan de financement et ne permet donc pas de réaliser l’opération.

 

La solution est donc plutôt de privilégier les prêt dits « achat-revente » ou « relais-rachat », proposés désormais par la majorité des banques depuis quelques années. Ces prêts incluent le rachat du capital restant dû sur le crédit en cours lié au bien à vendre et le financement du nouveau bien. L’emprunteur rembourse donc une seule mensualité pouvant inclure également dans certaines banques les autres crédits en cours le cas échéant, mais également les frais de notaire, de déménagement… Avantages : l’emprunteur a alors 2 ans pour vendre son bien et au moment de la revente il rembourse une partie du prêt par anticipation, sans frais. Il peut alors réduire sa mensualité ou la durée du prêt si la vente s’est faite plus rapidement et à un prix plus élevé qu’estimé. Ces formules de prêts sont très avantageuses pour les emprunteurs car elles réduisent fortement l’endettement par rapport à un crédit relais classique et permettent donc d’obtenir un financement qui aurait été surement refusé dans le cadre d’un relais classique.

 

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