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L'actualité de CENTURY 21 Dalayrac

Acheter son local commercial plutôt que le louer ?

Publiée le 24/06/2017

 

Si pour la résidence principale l'alternative entre acquisition et location est quasiment tranchée suite à la baisse des taux d’emprunt notamment, le propos s’aborde différemment quand il s’agit d’un local commercial. Un négoce ne se gère pas comme un budget domestique…

 

Une histoire d’argent.

Évidemment, la question d’argent se pose au moment de trancher entre location et achat d’un local professionnel. Surtout qu’une entreprise nouvelle, un commerce, nécessitent à leur création non seulement un lourd investissement mais aussi une trésorerie suffisante pour gérer le quotidien en attendant sa rentabilité (généralement entre trois et cinq ans). Cela dit, qu’il s’agisse d’une opportunité (votre bailleur souhaite vendre les murs) ou d’une volonté de changer d’adresse après quelques années d’exercice (pour s’agrandir par exemple), le dilemme s’impose.

 

Enrichir son patrimoine.

Acheter son local commercial évite tous les soucis liés à un contrat de location : augmentation du loyer, expiration du bail, crainte de perdre à terme une « bonne » adresse, sans compter l’occasion de se constituer un patrimoine immobilier diversifié. En effet, le créateur/propriétaire du commerce peut acquérir les murs en son nom propre ou via une société civile immobilière (SCI) puis les louer à son entreprise, lui assurant dès lors un double profit  : un revenu complémentaire grâce aux mensualités perçues d’une part et la formation d’un capital d’autre part. De surcroît, en cas de difficultés passagères de l’exploitation, le gérant/bailleur des murs sera à même de proposer des facilités de paiement à sa propre société…

 

Des avantages fiscaux.

En revanche, si c’est l’entreprise qui achète directement les murs, ses actifs croîtront de la valeur de cet immobilier acquis, ce qui peut être salvateur en cas de cession ou, plus simplement, pour inspirer davantage confiance à son banquier à l’heure de solliciter une aide financière ou un prêt. De plus, les coûts corrélatifs seront déduits du résultat net de l'exercice comptable, un bon moyen de réduire l’impôt d’un commerce florissant. Car une partie des intérêts de l’emprunt mais aussi les frais d’entretien pourront-ils être inscrits dans les comptes de charges de la liasse fiscale. C’est malgré tout rarement une bonne recommandation… Le prix du fonds de commerce étant augmenté de la valeur des murs. Par ailleurs, en cas de défaillance de la société, les actifs immobiliers sont engloutis.

 

La valorisation du capital investi.

Enfin, l’entrepreneur/propriétaire des murs pourra, en cas de revente de son établissement, conserver le local et le louer à son repreneur, lui procurant ainsi un gain supplémentaire sur la durée. Par ailleurs, tout investissement ultérieur dans les locaux de la société améliorera la valeur des murs et valorisera dès lors le patrimoine, ce qui n’est certainement pas le cas lors d’une location où ces travaux de rénovation/aménagement profiteront au bailleur.

 

La location, rarement profitable.

Cela dit, la location induit tout de même quelques avantages puisqu’elle permet de réduire l’engagement initial et d’augmenter d’autant sa trésorerie au quotidien car cet investissement est d’un point de vue strictement gestionnaire non productif. En outre, le principe même de la location offre une souplesse de déménagement en cas de besoin. Demeure le choix intermédiaire du crédit-bail immobilier qui vous permet de rester locataire pendant une durée prédéterminée à la fin de laquelle vous pourrez bénéficier d’une option d’achat. Un système qui peut donner lieu à la déduction des loyers au titre des charges.

 

Quoi qu’il en soit, au moment de prévoir la reprise d’un commerce, rapprochez-vous de votre conseiller Century 21 qui saura vous aider à choisir la meilleure solution possible.

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